QUALI SONO I RISCHI SULL'ACQUISTO DELLA SECONDA CASA?

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La seconda casa

 

Quando decidiamo di acquistare la tanto desiderata seconda casa, forse siamo troppo concentrati al pensiero di goderci ogni attimo in queste tanto desiderate “quattro mura”, immaginando le nostre vacanze, i nostri fine settimana o solo pensando all’entrata mensile in caso di affitto. Ma siamo certi di tenere in considerazione tutti gli aspetti? Anche quelli negativi? E’ sicuramento l’investimento più amato dagli italiani, al mare o in montagna, al lago o in campagna, l’importante è che rispecchi le nostre esigenze; tutto molto bello ma che prezzo siamo disposti a pagare? Uno degli asset più illiquidi che esistano è proprio l’acquisto della seconda casa. L’illiquidità a cui mi riferisco sono tutti quegli investimenti che vengono scambiati sul mercato ma dove risulta molto difficile la loro vendita. I due terzi investito dalle famiglie del nostro Paese è proprio concentrto in questo asset superando i sei miliardi di euro. Possiamo capire insieme, attraverso dei confronti con Paesi più virtuosi del nostro, le ragioni di questa illiquidità che caratterizza gli immobili degli italiani.

 

Paesi a confronto

 

Negli Stati Uniti ci sono 1,4 milioni di immobili in vendita, in Italia 1,6 milioni. Peccato che negli Usa gli abitanti si aggirano intorno ai 330 milioni contro i 60 milioni dell’Italia. Da considerare vi è anche l’aspetto delle tempistiche per la realizzazione di una vendita: in media nel nostro Paese la vendita di una casa si aggira attorno ai 6/7 mesi di tempo, quando invece in meno di sessanta giorni negli Usa viene venduta. La ragione principale è la scarsa presenza di acquirenti potenziali: in Italia sono già proprietari di un immobile il 73% della popolazione, invece per esempio in Germania la maggior parte dei tedeschi preferisce vivere in affitto e dunque si trova la situazione opposta. Il nostro atteggiamento è certamente condizionato dalle abitudini del passato, tramandate nel tempo. Con il ricambio generazionale però si sta prendendo un’altra direzione: la generazione dei millennials infatti non desidera vivere in immobili di proprietà e l’acquisto di una seconda casa non rientra nei loro progetti futuri.

 

I fattori che determinano illiquidità

 

Una volta, causa inflazione a doppia cifra, l’investimento di immobili si rivalutava da solo. Anche l’aspetto demografico fino a qualche anno fa incideva sul mercato immobiliare, grazie ad un sostenuto ritmo di crescita demografica per l’appunto: l’aumento di immobili era direttamente proporzionale alla popolazione in aumento. Oggi questi due valori sono venuti a mancare, e la prosperosa industria immobiliare rimane solo un ricordo. La normativa italiana non agevola gli acquisti di immobili con il solo fine dell’investimento: le spese notarili non sono detraibili, al contrario di quelle riferite alla prima casa detraibili al trenta per cento del costo, sui mutui (eventuali) c’è la tassa sostitutiva pari al due per cento dell’importo finanziato dalla banca ed infine abbiamo le imposte catastali. Se dunque dovessimo affittare l’immobile per un anno, non basterebbero gli incassi riferiti a quel periodo per ammortizzare i costi sostenuti in precedenza. Aggiungiamo  il fatto che sempre più inquilini possono trovarsi nella condizione di diventare “morosi” nei confronti del proprietario, per mille ragioni e dunque ecco, si incorrere in quella procedura di disagio (infinita) dello sfratto, che in Italia ha tempi decisamente discutibili. Dimenticavo due fattori ancora: le commissioni di gestione Imu, Tasi e l’eventuale imposta sostitutiva del venti per cento sulle eventuali plusvalenze in caso in cui si rivendesse la casa entro cinque anni dall’acquisto (nel mercato illiquido di cui parlavo prima). Concludo parlando dei costi di manutenzione straordinaria: bisogna mettere mano al portafoglio per mantenerle in buono stato, perché sono beni maggiormente esposti ad obsolescenza.

 

Conclusioni

 

E’ vero nulla di quello che ho scritto è incoraggiante, ma è la fotografia di quello che succede nel nostro paese in tema di immobili e seconda casa. Ognuno è libero di assecondare il proprio sogno, ma per raggiungerlo può valutare opportunità diverse con spese diverse e magari potrà scoprire che aprire i suoi orizzonti ad una persona di fiducia, il suo consulente, gli permetterà di ottenere consigli mirati legati ai suoi obbiettivi e alle sue esigenze di vita, può fare la differenza.

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