Diversificare il portafoglio con attività non finanziarie

Italia, popolo di poeti, artisti, di santi, di navigatori e di proprietari di case. Nella piramide di diversificazione del portafoglio dell’ italiano, vi è un posto riservato agli immobili. Considerando il mercato italiano scopriamo che anch’esso ha seguito una parabola di ripresa abbastanza simile alla borsa o alle altre attività finanziarie: infatti l’ ultimo anno ha visto un forte ritorno di interesse per diversi asset immobiliari, soprattutto da parte di investitori opportunistici. Gli analisti concordano nel ritenere che vi siano diverse situazioni locali in cui il mercato immobiliare si sta surriscaldando.

Mattone da sempre considerato bene rifugio, ma attenzione alla distinzione immobiliare

E’ opportuno suddividere l’ esigenza di uso dell’ abitazione di acquisto (comparando la convenienza economica tra locazione e acquisto) e l’ esigenza di investimento ( protezione del capitale rapportata alla difficile liquidabilità dello stesso). Analizzando i dati dell’ associazione degli operatori del Private banking (Aipb) vediamo che il cliente private è già particolarmente esposto sull’ immobiliare con una ricchezza pari almeno a quella finanziaria. In questo scenario prima di cercare nuove opportunità di business sul mercato, sarebbe preferibile muoversi per valorizzare al meglio il patrimonio immobiliare già accumulato nel tempo. E in questo senso il sostegno di un consulente specializzato è fondamentale. Il cliente dovrà stabilire se gli immobili che fanno parte del proprio portafoglio rappresentano beni d’ uso (familiare) o se al contrario sono proprietà acquistate ed ereditate non ad uso familiare e pertanto, secondo l’ opportunità di mercato, decidere se valorizzarli o meno.

Immobili azioni, immobili obbligazioni o immobili titoli spazzatura?

Attenzione particolare ai costi di gestione: il nuovo catasto basato sui valori di mercato e non sulle rendite catastali che verosimilmente entrerà in vigore a breve e la tassazione sugli immobili, che a breve verrà rivista, impongono l’ adozione di una strategia chiara e consapevole. I clienti private hanno nel loro portafoglio immobili che si possono definire “immobili azioni”( che producono e mantengono valore per la domanda degli stessi), “immobili-obbligazioni” ( che producono redditi nel tempo attraverso la locazione a terzi garantendo la protezione del capitale) e “immobili-titoli spazzatura”( immobili comprati o ereditati nel tempo che non sono più utilizzati dalla famiglia, costano di più di quanto generano ricchezza e sono difficili da valorizzare sul mercato).

La posizione da prendere

Il cliente private deve quindi fare uno sforzo culturale per selezionare con cura i beni da conservare come vera ricchezza familiare e pertanto pensare anche al passaggio generazionale degli stessi e quelli, invece, da valorizzare prima che sia troppo tardi. Sul mercato potranno nascere delle belle opportunità di uso o di investimento purchè ci si renda conto che non è il momento di fare trading sugli immobili ma di prendere una posizione. Il percorso intrapreso negli ultimi anni dai clienti con i propri consulenti finanziari, in termini di analisi e diversificazione del rischio dei propri asset, deve allargarsi anche al portafoglio immobiliare.

Considerazioni

Siamo di fronte ad un cambio epocale di paradigma: la creazione del valore nel mercato è bloccata dalla saturazione ( 24 milioni di immobili a disposizione per 24 milioni di famiglie), quindi diventa di vitale importanza prendere coscienza della nuova situazione e farsi aiutare dal consulente di fiducia per mappare le proprie proprietà e capire le esigenze abitative attuali e future per poter prendere le decisioni più opportune in termini di passaggio generazionale degli immobili “azioni”, “obbligazioni”  e di valorizzazione degli immobili “titoli-spazzatura”.

Non bisogna né avere paura, né tornare a prendersi rischi inconsulti: alla fin fine le regole da applicare all’ immobiliare sono simili a quelle di qualsiasi altro investimento.